Legaal verhuren in Orihuela Costa: toeristische vergunning, seizoensverhuur en belastingen (gids 2026)

Toeristische vergunning · Seizoensverhuur · Registratie van gasten · Belastingen voor niet-residenten · Btw · Vereniging van eigenaars

🗓️ Bijgewerkt: 10 oktober 2026 🌐 Ce guide en français · This guide in English

Orihuela Costa · Punta Prima · Playa Flamenca · La Zenia · Cabo Roig · Campoamor · Villamartín · Los Dolses · Los Altos · Torrevieja

🧭 Waarom deze gids

In 2026 is er meer veranderd in de kortetermijnverhuur in Spanje dan in de vijf jaar daarvoor: een nationaal register dat door de rechter is vernietigd, een nieuwe Valenciaanse wet, nieuwe belastingtermijnen voor niet-residenten, verplichte toestemming van de vereniging van eigenaars, een geplande btw van 10 % en een hervorming van de tijdelijke huur. Wat online circuleert, is vaak verouderd of tegenstrijdig.

Deze gids bundelt wat echt geldt voor een eigenaar in Orihuela Costa en Torrevieja, met verwijzingen naar de officiële teksten. Hij is geschreven door Casacare360, een conciërge- en verhuurbeheerbedrijf in Orihuela Costa, gespecialiseerd in volledig legale toeristische verhuur en seizoensverhuur aan de zuidelijke Costa Blanca. Wij passen deze regels elke dag toe, bij elke boeking, in de woningen die wij beheren.

⚡ Actualiteit · oktober 2026: een decreet dat nog bekrachtigd moet worden

Op 6 oktober 2026 keurde de regering het Real Decreto-ley 29/2026 goed (BOE van 7 oktober). Het voorziet onder meer in:

• 10 % btw op gemeubelde verhuur van 30 nachten of minder vanaf 1 december 2026;
• een hervorming van de verhuur van meer dan 31 dagen (tijdelijke huur met een aantoonbare reden voor het verblijf);
• de mogelijkheid voor gemeenten in een gespannen woningmarkt om de IBI van toeristische woningen te verhogen.

Een decreet-wet moet binnen 30 werkdagen na publicatie door het Congres bekrachtigd worden, anders vervalt het. Een eerste, bijna identieke tekst (RDL 26/2026) werd op 2 oktober 2026 verworpen. Hieronder lichten we elke maatregel toe, en we werken deze pagina bij zodra er gestemd is.

✅ Het belangrijkste in het kort

• 10 nachten of minder voor dezelfde gast: toeristische verhuur, toeristische vergunning verplicht.
• 11 nachten of meer: seizoensverhuur, zonder toeristische vergunning.
• NRA-/NRUA-nummer: vernietigd door het Tribunal Supremo. Alleen het toeristische vergunningsnummer van de Generalitat moet nog vermeld worden.
• Registratie van de gasten: verplicht voor elke verhuur, toeristisch of seizoensgebonden, binnen 24 uur.
• Vereniging van eigenaars: sinds 3 april 2025 vereist elke nieuwe toeristische activiteit de uitdrukkelijke toestemming van de vereniging (3/5).
• Verzekering: een aansprakelijkheidsverzekering die de toeristische activiteit dekt, is verplicht (Ley 3/2026).
• Belasting voor niet-residenten (Modelo 210): 19 % (EU/EER) of 24 % (andere landen). Huurinkomsten van 2026 aan te geven van 1 tot 20 april 2027.
• 10 % btw: gepland vanaf 1 december 2026 voor verblijven van 30 nachten of minder, onder voorbehoud van bekrachtiging.

📏 1. Toeristische verhuur of seizoensverhuur: de 10-dagenregel

De Valenciaanse toerismewet (Ley 15/2018, gewijzigd door het Decreto-ley 9/2024) beschouwt een woning als toeristisch wanneer ze verhuurd wordt « por un tiempo inferior o igual a 10 días, computados de forma continuada a un mismo arrendatario », dus voor 10 opeenvolgende dagen of minder aan dezelfde huurder.

De tekst spreekt van dagen, terwijl boekingen in nachten worden geteld, en de interpretaties lopen uiteen. Wij hanteren de voorzichtigste lezing, die bij een controle geen enkele twijfel laat:

• 1 tot 10 nachten: toeristische verhuur, vergunning verplicht;
• vanaf 11 nachten: seizoensverhuur, buiten het toepassingsgebied van de toeristische vergunning.

Seizoensverhuur is daarom geen verdoken toeristische verhuur. Het verblijf moet een echte reden hebben, en de overheid kan een woning die als seizoensverhuur wordt aangeboden maar toeristisch wordt uitgebaat, herkwalificeren. Ons boekingssysteem past deze drempels automatisch toe, woning per woning.

🪪 2. De toeristische vergunning (Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana)

Om 10 nachten of minder te verhuren, moet de woning ingeschreven zijn in het Toerismeregister van de Generalitat, dat een nummer van het type VT-XXXXXX-A toekent. Dat nummer moet op elke advertentie staan, op Airbnb, Booking of uw eigen website.

• Stedenbouwkundig verenigbaarheidsrapport (informe de compatibilidad urbanística): sinds het Decreto-ley 9/2024 moet u eerst bij de gemeente een gunstig rapport krijgen dat bevestigt dat toeristisch gebruik op dat adres is toegestaan.
• Verantwoordelijke verklaring (declaración responsable): die wordt daarna ingediend bij de Generalitat, met de kadastrale referentie, de eigendomsakte, het NIE, het verzekeringsattest en, voor een nieuwe activiteit, de uitdrukkelijke toestemming van de vereniging van eigenaars.
• Verzekering: een aansprakelijkheidsverzekering is verplicht. Sinds de Ley 3/2026 (juli 2026) moet ze de toeristische activiteit dekken. Een woningverzekering die beperkt is tot residentieel gebruik, wordt niet meer aanvaard.
• Geldigheid: 5 jaar, verlengbaar. Inschrijvingen van vóór augustus 2024 moeten uiterlijk in augustus 2029 verlengd worden, met een actueel stedenbouwkundig rapport.
• Doorlooptijd: tussen gemeente en Generalitat moet u rekenen op enkele maanden, soms meer dan een jaar. Begin dus ruim op tijd vóór het beoogde seizoen.
• Verkoop van de woning: de vergunning is aan de woning verbonden en vervalt niet automatisch bij verkoop. De nieuwe eigenaar moet wel een nieuwe verantwoordelijke verklaring indienen, met een gunstig stedenbouwkundig rapport en, bij een aankoop na 3 april 2025, de toestemming van de vereniging van eigenaars.

👉 Stappen, echte termijnen en valkuilen: lees onze gids Toeristische vergunning in Orihuela Costa en Torrevieja. Onze administratieve partner verzorgt het volledige dossier, van gemeente tot inschrijving, voor ongeveer 550 € honorarium, afhankelijk van het dossier.

🏛️ 3. Het NRA-/NRUA-nummer is vernietigd: wat blijft verplicht

Het Real Decreto 1312/2024 had een nationaal Registro Único de Arrendamientos opgericht, beheerd door de eigendomsregisters, en legde sinds 1 juli 2025 een nummer (NRA of NRUA genoemd) op voor alle advertenties van kortetermijnverhuur, zowel toeristisch als seizoensgebonden.

Bij arrest van 21 mei 2026, gepubliceerd in het BOE op 26 juni 2026, heeft het Tribunal Supremo dit register vernietigd: de Staat was niet bevoegd om het op te richten, omdat toerisme onder de autonome regio's valt. De artikelen over de procedure en het registratienummer zijn nietig verklaard. Wat blijft gelden:

• de Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, het digitale loket waarlangs de platformen hun gegevens aan de overheid doorgeven, conform de Europese verordening 2024/1028;
• de regionale toeristische vergunning (VT-…), nog altijd verplicht voor toeristische verhuur en nog altijd te vermelden;
• de registratie van de gasten bij het ministerie van Binnenlandse Zaken.

👉 In de praktijk: een toeristische woning vermeldt enkel haar VT-vergunningsnummer. Een woning die uitsluitend voor seizoensverhuur dient, hoeft geen registratienummer meer te vermelden.

🏢 4. De vereniging van eigenaars: toestemming is voortaan onmisbaar

Sinds 3 april 2025 (Ley Orgánica 1/2025, die de wet op de mede-eigendom wijzigt) is de verhouding omgekeerd:

• Nieuwe toeristische activiteit: die vereist de uitdrukkelijke toestemming van de vereniging (comunidad de propietarios), gestemd met een meerderheid van drie vijfde van de eigenaars die drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. Stilzwijgen van de vereniging geldt niet langer als toestemming.
• Activiteit van vóór 3 april 2025: blijft beschermd door de overgangsregeling.
• Bij de Generalitat: sinds de Ley 3/2026 maakt de uitdrukkelijke toestemming van de vereniging deel uit van het inschrijvingsdossier. Woningen die vóór augustus 2024 zijn ingeschreven, hoeven ze bij de verlenging niet voor te leggen.
• Aankoop na 3 april 2025 van een woning met vergunning: de koper heeft de toestemming van de vereniging nodig om de toeristische activiteit voort te zetten.
• Lasten: de vereniging mag de lasten voor toeristische woningen verhogen, met maximaal 20 %.
• Seizoensverhuur: deze regels gelden enkel voor toeristische verhuur en laten niet toe seizoensverhuur te verbieden.

👉 Voordat u koopt om te verhuren, controleer de statuten en de notulen van de algemene vergaderingen van de residentie. Dat maakt vaak het verschil tussen een rendabele investering en een woning die nooit per week verhuurd zal kunnen worden.

🛂 5. De registratie van gasten bij het ministerie van Binnenlandse Zaken

Het Real Decreto 933/2021 verplicht iedereen die een woning verhuurt, professioneel of particulier, om de gegevens van zijn gasten door te geven aan het ministerie van Binnenlandse Zaken, via de elektronische toepassing Hospedajes. Die verplichting geldt zowel voor toeristische verhuur als voor seizoensverhuur.

• Termijn: uiterlijk 24 uur na de boeking, na een eventuele annulering, en daarna bij aankomst van de gasten.
• Gegevens: identiteit van elke gast, ook van kinderen, en de gegevens van de boeking.
• Voorafgaande inschrijving: de verhuurder moet op het platform ingeschreven zijn voordat de activiteit start.
• Sancties: het niet doorgeven van de gegevens wordt bestraft op grond van de wet op de openbare veiligheid.

👉 Casacare360 neemt deze procedure volledig voor zijn rekening in de 3-sterrenformule en de 4-sterrenformule: documenten verzamelen vóór aankomst, doorgeven en bewaren.

🧯 6. Uitrusting en veiligheid van een toeristische woning

De Valenciaanse regelgeving (Decreto 10/2021, bijlage III, herschreven door de Ley 3/2026 in juli 2026) legt een minimale uitrusting op, onder meer:

• airconditioning en verwarming, minstens in de woonkamer;
• warm water, een uitgeruste keuken, internet en televisie;
• een EHBO-koffer;
• meubilair, beddengoed en verlichting in goede staat.

Twee nieuwe regels: het aantal bijkomende slaapplaatsen (slaapbanken) mag niet hoger zijn dan de helft van de vaste slaapplaatsen, en de sleuteloverdracht via een sleutelkastje op de openbare weg is verboden. Bij Casacare360 verloopt elke aankomst persoonlijk.

Woningen die vóór augustus 2024 zijn ingeschreven, hebben tot augustus 2029 om aan de uitrustingseisen te voldoen. Nieuwe woningen moeten er bij de inschrijving al aan voldoen. Seizoensverhuur legt deze uitrusting niet op, maar een gast die drie weken in augustus of drie maanden in de winter blijft, verwacht hetzelfde comfort: onze woningen zijn geselecteerd om dat te bieden.

💶 7. Belasting op huurinkomsten voor niet-residenten (Modelo 210)

Huurinkomsten uit Spanje zijn daar belastbaar, of het nu om toeristische verhuur of seizoensverhuur gaat, en ook als het platform of de gast vanuit het buitenland betaalt. De eigenaar die geen resident is, geeft ze aan met het Modelo 210 (inkomstenbelasting voor niet-residenten).

• Tarief: 19 % voor inwoners van de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein; 24 % voor andere landen, waaronder het Verenigd Koninkrijk en Zwitserland.
• Jaarlijkse aangifte: sinds de huurinkomsten van 2024 kunnen de inkomsten van eenzelfde woning in één jaarlijkse aangifte gebundeld worden.
• Nieuwe kalender: de Orden HAC/623/2026 (BOE van 23 juni 2026) verschuift de termijn. De huurinkomsten van 2026 worden aangegeven van 1 tot 20 april 2027 (domiciliëring van 1 tot 15 april), en niet langer in januari. De kwartalen april tot september 2026 die apart worden aangegeven, behouden hun oude termijn (20 juli en 20 oktober 2026).
• Nieuw formulier: vanaf 1 januari 2027 bevat het Modelo 210 een bijlage met de afgetrokken kosten en het aantal verhuurde dagen.

👉 Onze fiscale partner verzorgt deze aangiften voor onze eigenaars.

🧾 8. Aftrekbare kosten: een recht dat afhangt van uw woonland

Inwoners van de EU / EER: u wordt belast op het netto-inkomen. De kosten zijn aftrekbaar naar rato van de verhuurde dagen: IBI, lasten van de vereniging van eigenaars, verzekering, onderhoud en herstellingen, water, elektriciteit, internet, interesten op de lening, afschrijving, conciërge- en beheerkosten, schoonmaak en linnen die u betaalt.

Inwoners buiten de EU / EER (Verenigd Koninkrijk, Zwitserland…): de wet (artikel 24.6 van de wet op de belasting voor niet-residenten) voorziet geen aftrek, en de belasting wordt geheven op de bruto huur. Op 28 juli 2025 oordeelde de Audiencia Nacional dat dit verschil in strijd is met het vrij verkeer van kapitaal. De Staat ging in beroep, en het Tribunal Supremo heeft de zaak op 15 juli 2026 ontvankelijk verklaard. De kwestie is dus nog niet beslecht. Bewaar intussen al uw facturen: als de uitspraak bevestigd wordt, kunt u er een correctie mee aanvragen voor de jaren die nog niet verjaard zijn.

👉 Een uitgave is in elk geval enkel aftrekbaar als ze gestaafd is met een factuur op uw naam. Casacare360 bezorgt u gedetailleerde facturen voor elk van zijn diensten.

🧮 9. 10 % btw: wat gepland is voor 1 december 2026

Vandaag: de verhuur van een gemeubelde woning is vrijgesteld van btw, tenzij de verhuurder tijdens het verblijf hoteldiensten levert (schoonmaak tijdens het verblijf, linnenwissel, maaltijden). In dat geval geldt nu al 10 % btw.

Het RDL 29/2026 schaft de vrijstelling vanaf 1 december 2026 af voor elke gemeubelde verhuur van 30 nachten of minder aan dezelfde huurder, wanneer de woning niet de gewone verblijfplaats van de eigenaar is. Die verhuur zou onder het verlaagde tarief van 10 % vallen. Wat dat concreet zou betekenen:

• de maatregel zou de toeristische verhuur treffen, maar ook seizoensverblijven van 11 tot 30 nachten;
• de eigenaar zou btw-plichtig worden, met de bijbehorende aangifteverplichtingen. De praktische regels, vooral voor niet-residenten, moeten nog door de Agencia Tributaria worden verduidelijkt;
• in ruil daarvoor zou de btw op de uitgaven voor de verhuur in principe recupereerbaar worden. Nog een reden om elke aankoopfactuur te bewaren.

👉 Stand van zaken op 10 oktober 2026: de tekst is van kracht, maar moet binnen 30 werkdagen na publicatie door het Congres bekrachtigd worden. De vorige tekst, op dit punt identiek, werd op 2 oktober verworpen. Wij wijzigen geen enkel tarief vóór die stemming, en we informeren elke eigenaar over de concrete gevolgen zodra die bekend zijn.

📝 10. Verhuur van meer dan 31 nachten: de nieuwe tijdelijke huur

Hetzelfde decreet wijzigt sinds 8 oktober 2026 de Spaanse huurwet (LAU), die in heel Spanje geldt. Een verhuur van meer dan 31 dagen wordt een « arrendamiento de vivienda temporal »: in de regel maximaal 12 maanden, met een echte en aantoonbare reden voor het verblijf in het contract. Zonder geldige reden kan het contract geherkwalificeerd worden tot een huurovereenkomst voor hoofdverblijf. Contracten die vóór 8 oktober 2026 zijn ondertekend, behouden hun regime tot het einde ervan.

👉 Verschillende punten moeten nog verduidelijkt worden, met name de plaats van vakantie- of overwinteringsverblijven van een gast die zijn gewone woonplaats elders heeft. De tekst moet bovendien nog door het Congres bekrachtigd worden. Wij volgen dit dossier op de voet en werken deze gids bij zodra de situatie duidelijk is.

🏠 11. IBI: een mogelijke verhoging voor toeristische woningen

Het RDL 29/2026 laat gemeenten in een gespannen woningmarkt toe de IBI (onroerendgoedbelasting) van toeristische woningen te verhogen: tot +50 %, +100 % voor een eigenaar van twee of meer toeristische woningen, +150 % vanaf vier. Dat gebeurt niet automatisch: de gemeente moet als gespannen markt erkend zijn en een belastingverordening aannemen. Op zijn vroegst zou de maatregel gelden voor de IBI van 2027.

🚨 12. Controles en sancties

• Toerisme: de Generalitat voert steeds meer inspecties uit en schrapt woningen met een onvolledig dossier uit het register. De boetes lopen op tot 600 000 € voor zeer zware overtredingen. Een toeristische woning uitbaten zonder inschrijving is minstens een zware overtreding, vanaf 10 001 €.
• Belastingen: de Agencia Tributaria ontvangt de gegevens van de platformen (Airbnb, Booking, Vrbo…) en vergelijkt ze met de aangiften. Niet-aangegeven huurinkomsten leiden tot de verschuldigde belasting, nalatigheidsinteresten en een boete van 50 % tot 150 % van de ontdoken belasting, naargelang de ernst.
• Platformen: zij verwijderen niet-conforme advertenties die door de overheid worden gemeld.

👉 De beste bescherming blijft een dossier dat van bij het begin in orde is: vergunning, registratie van de gasten, belastingaangiften en bewaarde facturen.

🤝 13. Wat Casacare360 voor u doet

• Toeristische vergunning: volledig dossier via onze partner, van gemeente tot inschrijving.
• Registratie van gasten: inbegrepen in de 3- en 4-sterrenformule.
• Naleving van de drempels: minimale verblijfsduur ingesteld per woning, reden van verblijf opgevraagd voor elk seizoensverblijf.
• Brandveiligheidskit: geleverd en geïnstalleerd vóór de eerste boeking, gefactureerd aan de eigenaar.
• Gedetailleerde facturen voor elke dienst, klaar voor uw aangifte.
• Aangiften Modelo 210 via onze fiscale partner.
• Opvolging van de regelgeving: wij informeren onze eigenaars over elke wijziging die hen aanbelangt, nog vóór ze van toepassing is.

Ontdek onze formules op de pagina Voor eigenaren, of stuur ons een bericht via WhatsApp: +34 604 470 876.

🔗 Meer lezen

• Onze diensten voor eigenaren: formules, schoonmaak, onthaal van de gasten.
• Beheer van vakantieverhuur in Orihuela Costa en in Torrevieja.
• Conciërgeservice in Orihuela Costa: sleutelbeheer, inspecties, interventies.
• 4-sterrenformule: volledig beheer, van de advertentie tot de registratie van de gasten.

❓ Veelgestelde vragen

✍️ Wie schreef deze gids?

Deze gids is geschreven door Gauthier, medeoprichter van Casacare360 samen met Amy, erkend vastgoedmakelaar (API nº 01529). Als Belgisch koppel aan de Costa Blanca spreken wij Frans, Nederlands en Engels, en beheren wij dagelijks appartementen en villa's in toeristische verhuur en seizoensverhuur in Punta Prima, Playa Flamenca, La Zenia, Cabo Roig, Campoamor, Villamartín, Los Dolses, Los Altos en Torrevieja, met een persoonlijk onthaal van elke gast.

Casacare360 (Casa care 360 SL) is ingeschreven in het register van vastgoedmakelaars van de Valenciaanse Gemeenschap onder nummer RAICV 4145. Score van 4,9/5 op Google. Meer over ons.

📚 Referentieteksten

• Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, gewijzigd door het Decreto-ley 9/2024; Decreto 10/2021.
• Ley 3/2026 van de Generalitat van 29 juni 2026 (BOE-A-2026-15683), die het Decreto 10/2021 wijzigt.
• Arrest van het Tribunal Supremo van 21 mei 2026 over het Real Decreto 1312/2024 (BOE-A-2026-13893).
• Real Decreto-ley 29/2026 van 6 oktober 2026 (BOE-A-2026-20823).
• Agencia Tributaria: nieuwe termijnen voor het Modelo 210 (Orden HAC/623/2026).
• Ley Orgánica 1/2025 (vierde slotbepaling, hervorming van de wet op de mede-eigendom).
• Real Decreto 933/2021 (registratie van gasten).

Deze gids is informatief en vervangt niet het advies van een advocaat of belastingadviseur voor een specifieke situatie.