Règles de location à Orihuela Costa – 2026

Louer son logement à Orihuela Costa peut être très rentable, mais la réglementation devient de plus en plus stricte, en particulier pour les locations touristiques de courte durée (type Airbnb). Cette page vous donne une vue d’ensemble des principales obligations applicables aux appartements et maisons situés à Orihuela Costa et dans les environs (Playa Flamenca, Punta Prima, La Zenia, Cabo Roig, Campoamor, Villamartin, Los Dolses, Los Altos…).

Il s’agit d’un résumé pratique rédigé par CasaCare360 pour vous aider à comprendre les grandes lignes. Pour toute décision importante, il est conseillé de vérifier la réglementation officielle ou de demander un avis professionnel.

📅 1. Ce qui change à partir de 2026

La Communauté valencienne et l’État espagnol renforcent progressivement le contrôle des locations touristiques et saisonnières. À partir de 2026, plusieurs points deviennent particulièrement sensibles pour les propriétaires :

• Vérification systématique de la licence touristique ou du régime saisonnier.
• Obligation d’avoir un numéro d’enregistrement national (NRA).
• Contrôle renforcé de l’enregistrement des voyageurs.
• Surveillance accrue de la déclaration fiscale des loyers.

Ce guide vous aide à comprendre ce qui est obligatoire et ce qui ne l'est pas en 2026.

🏡 2. Location touristique ou saisonnière

En Communauté valencienne, il existe deux types de locations :

• Location touristique : séjours de 10 nuits ou moins, souvent diffusés sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.
• Location saisonnière : séjours de plus de 10 nuits consécutives, généralement loués à des familles, hivernants ou télétravailleurs.

Le régime choisi dépend de la durée, de la fréquence et de la manière dont vous commercialisez votre logement.

📝 3. Licence touristique

La licence touristique est obligatoire pour louer en courte durée (séjours de 10 nuits ou moins). Sans licence, il est interdit de publier une annonce touristique sur Airbnb, Booking ou tout autre site.

• Doit être obtenue avant de commencer la location touristique.
• Les délais d’approbation peuvent dépasser un an selon les périodes.
• Liée à la référence cadastrale du logement.
• Ne se transmet plus automatiquement en cas de vente : un nouveau propriétaire doit introduire sa propre demande de licence.
• Sa validité dépend de la réglementation locale en vigueur : certaines communes imposent une durée limitée, d’autres non. Elle peut être retirée si le logement ne respecte plus les exigences techniques.

Pour introduire la demande, plusieurs documents sont généralement requis :

• Votre titre de propriété (Escritura ou Nota Simple récente).
• Le certificat cadastral ou la référence cadastrale complète.
• Les plans du logement ou un schéma avec mesures.
• Une attestation de conformité des installations (électricité/eau).
• Un rapport d’habitabilité si exigé par la municipalité.
• Votre NIE + coordonnées complètes.
• Un certificat numérique si vous déposez vous-même la demande en ligne.

Casacare360 peut réaliser toutes les démarches complètes pour vous : préparation du dossier, vérifications cadastrales, collecte des documents obligatoires et dépôt en ligne.
Tarif : environ 550 € (selon les documents manquants ou la complexité du dossier).

⏸️ 4. Mettre la licence en pause

La licence touristique peut être temporairement mise en pause pour pratiquer la location saisonnière. Cela permet par exemple de louer uniquement en hiver ou uniquement en été.

Cette suspension est administrative et n’annule pas la licence. Elle peut être réactivée ultérieurement.

🔒 5. Numéro d’enregistrement NRA

Depuis 2025, tout logement loué en courte durée — touristique ou saisonnière — doit disposer d’un numéro d’enregistrement national (NRA). Il existe désormais deux types de NRA :

• NRA touristique → pour les séjours de 10 nuits ou moins (avec licence touristique).
• NRA saisonnier → pour les séjours de plus de 10 nuits consécutives.

Pour introduire la demande, il est obligatoire de posséder un certificat numérique personnel au nom du propriétaire. Lors du dépôt, un numéro provisoire est attribué automatiquement, permettant de commencer la location. Le numéro définitif est ensuite délivré après validation de l'administration.

Casacare360 peut gérer l’ensemble de la procédure pour vous, si vous disposez de votre certificat numérique.
Tarif : 275 € (comprend la préparation + dépôt + suivi complet du dossier).

📢 6. Obligation d’afficher le NRA et la licence touristique

En Communauté valencienne, l’affichage des informations légales est strictement obligatoire pour tout logement loué en courte durée, qu’il s’agisse d’une location touristique ou saisonnière.

Le numéro NRA doit être clairement visible :

• sur Airbnb, Booking et autres plateformes similaires,
• sur votre site web personnel,
• sur vos publications sur les réseaux sociaux, y compris un simple post Facebook.

Pour les logements disposant d’une licence touristique, la réglementation exige également l’affichage de la plaque officielle rouge fournie par la Generalitat Valenciana. Celle-ci doit être installée à l’extérieur du logement, idéalement près de la porte d’entrée, de manière visible depuis l’accès principal.

L’absence d’affichage du NRA ou de la plaque officielle constitue une infraction, même si le logement est totalement en ordre administrativement.

👤 7. Enregistrement des voyageurs (Hospederías)

L’identité de chaque voyageur doit être enregistrée dans les 24 heures suivant son arrivée via la plateforme officielle Hospederías de la Guardia Civil. Cette obligation concerne toutes les locations touristiques et saisonnières.

• Transmission numérique sécurisée.
• Déclaration obligatoire dans les 24h.
• Amendes élevées en cas d’omission.

Casacare360 se charge entièrement de cette procédure dans les formules :

• 👉 Formule 3 étoiles
• 👉 Formule 4 étoiles

⚠️ 8. Responsabilité du propriétaire

Le propriétaire est légalement responsable de l’exactitude des informations transmises aux autorités. Même en cas de délégation, il lui appartient de vérifier que les procédures sont correctement suivies.

💶 9. Le Modelo 210 (non-résidents)

Les propriétaires non-résidents doivent déclarer leurs revenus locatifs via le Modelo 210. Depuis 2024, cette déclaration est annuelle.

• Dépôt entre le 1er et le 20 janvier chaque année.
• Taux d’imposition : 19% pour l’UE/EEE, 24% pour les autres pays.
• Dépenses déductibles pour les résidents UE/EEE.

🧾 10. Dépenses déductibles (UE/EEE)

Les propriétaires résidents de l’UE/EEE peuvent déduire un large éventail de dépenses, proportionnellement aux jours loués :

• IBI (taxe foncière)
• Charges de copropriété
• Assurance habitation
• Entretien et réparations
• Eau, électricité, internet
• Intérêts de prêt
• Frais de conciergerie Casacare360
• Frais de ménage payés par vos locataires

Casacare360 fournit des factures détaillées permettant une déduction maximale dans votre Modelo 210.

🚨 11. En cas de non-déclaration fiscale

L’administration espagnole croise désormais ses données avec Airbnb, Booking et Expedia. En cas de non-déclaration :

• Paiement rétroactif de l’impôt dû.
• Intérêts de retard.
• Amende de 50 à 100 du montant éludé.

🔍 12. Contrôles touristiques renforcés

Les inspecteurs de la Generalitat effectuent désormais plus de contrôles, notamment dans les zones très touristiques d’Orihuela Costa : Playa Flamenca, La Zenia, Cabo Roig, Campoamor, etc.

🏘️ 13. Règles des copropriétés

En Espagne, les communautés de propriétaires (comunidades de propietarios) peuvent adopter des règles spécifiques concernant la location touristique. Ces décisions doivent être votées en assemblée générale, et leur portée dépend du type de location et du règlement interne de chaque immeuble.

Il est important de distinguer deux situations :

• Limiter ou interdire la location touristique (séjours de 10 nuits ou moins) est possible, si voté par la majorité qualifiée prévue par la Loi sur la propriété horizontale.
• Interdire la location saisonnière (séjours de plus de 10 nuits) est interdit : les communautés ne peuvent pas s’opposer à ce type de location.

🔹 Quelle majorité est nécessaire ?

Depuis la réforme de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), une communauté peut :

• Interdire la location touristique → majorité de 3/5 des propriétaires (quotas de participation inclus).
• Appliquer des restrictions (horaires, ascenseurs, zones communes…) → majorité simple.
• Imposer une augmentation des charges pour les logements touristiques → majorité de 3/5, jusqu’à un maximum de +20 %.

🔹 Que se passe-t-il si vous avez déjà une licence touristique ?

C’est un point fondamental. Si vous avez déjà obtenu une licence touristique et que la copropriété décide ensuite d’interdire les locations touristiques :

• Votre licence reste valable : la communauté ne peut pas l’annuler rétroactivement.
• L’interdiction s’applique uniquement aux nouveaux propriétaires ou aux logements qui n’avaient pas de licence au moment du vote.
• Vous pouvez continuer à louer légalement en tourisme.

Ce principe est reconnu par la jurisprudence espagnole : une communauté ne peut pas retirer un droit déjà acquis par un propriétaire, tant que ce droit respecte la législation en vigueur.

🔹 Et pour la location saisonnière ?

Même si la communauté interdit la location touristique, elle ne peut jamais interdire la location saisonnière, car il s’agit d’un droit fondamental d’usage de votre propriété. Vous pourrez toujours louer à partir de 10 nuits consécutives ou plus.

Cette forme de location ne nécessite pas de licence touristique, mais reste soumise à l’obligation d’obtenir un NRA saisonnier.

🔧 14. Équipements obligatoires pour louer légalement

Pour louer légalement un logement touristique en Communauté valencienne, plusieurs équipements sont obligatoires. Ces exigences visent à garantir la sécurité des voyageurs et un niveau de confort minimum adapté au climat de la Costa Blanca.

• Extincteur accessible et en bon état.
• Trousse de secours complète.
• Informations d’urgence (numéros utiles, consignes, adresse du logement) clairement affichées.
• Détecteur de fumée recommandé (et susceptible de devenir obligatoire dans les prochaines mises à jour).
• Ventilation adéquate ou système d’aération conforme.
• Mobilier et literie en bon état, adaptés à la capacité déclarée.
• Lumière naturelle ou éclairage suffisant dans les pièces principales.
• Climatisation obligatoire pour les nouvelles licences touristiques, dans le salon et les chambres, afin de maintenir une température de confort en été.

⚠ Les logements loués uniquement en location saisonnière (séjours de plus de 10 nuits) ne sont pas obligés d’avoir la climatisation, bien qu’elle soit fortement recommandée pour réduire les risques de plaintes et augmenter la satisfaction des locataires.

🛡️ 15. Assurance recommandée

Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, une assurance spécialement conçue pour la location touristique ou saisonnière est fortement recommandée. Elle protège votre logement contre les dommages causés par les locataires et contre les incidents imprévus pouvant survenir pendant un séjour.

• Dommages accidentels aux meubles, électroménagers ou décorations.
• Dégâts des eaux (fuites, robinets laissés ouverts, infiltrations).
• Responsabilité civile en cas de dommages causés aux voisins ou aux parties communes.
• Polices adaptées aux locations touristiques (séjours courts et fréquents, forte rotation).
• Vol ou vandalisme, selon les assurances.

Plusieurs compagnies d’assurance espagnoles proposent des contrats spécialement adaptés aux locations touristiques, offrant une protection adéquate pour le propriétaire et pour les conditions particulières d’Airbnb, Booking et autres plateformes similaires.

Une bonne assurance réduit considérablement les risques financiers et vous apporte une tranquillité d’esprit, particulièrement si votre logement est loué fréquemment ou si vous n’habitez pas à proximité.

🌐 16. Règles pour Airbnb, Booking, etc.

Les plateformes exigent :

• affichage du NRA,
• affichage de la licence touristique,
• exactitude des informations fournies,
• respect des politiques locales.

👥 17. Obligations envers les voyageurs

Vous devez fournir un logement conforme, propre, sécurisé et correspondant à la description de l’annonce. Toute tromperie peut être sanctionnée par les plateformes et par la loi.

🤝 18. Comment Casacare360 vous aide

CasaCare360 peut :

• demander votre licence touristique,
• obtenir votre numéro NRA (touristique ou saisonnier),
• enregistrer vos voyageurs via la plateforme officielle,
• gérer vos séjours via nos formules de conciergerie,
• augmenter la visibilité et la rentabilité de votre logement grâce à une gestion professionnelle.

📩 19. Besoin d'aide ?

Vous possédez un bien à Orihuela Costa et vous souhaitez le louer en toute légalité ? Notre équipe locale peut vous accompagner étape par étape.

👉 Découvrez nos services et nos formules ici : Page pour les propriétaires