Louer en toute légalité à Orihuela Costa : licence touristique, location saisonnière et fiscalité (guide 2026)

Licence touristique · Location saisonnière · Enregistrement des voyageurs · Fiscalité des non-résidents · TVA · Copropriété

🗓️ Mise à jour : 10 octobre 2026 🌐 Deze gids in het Nederlands · This guide in English

Orihuela Costa · Punta Prima · Playa Flamenca · La Zenia · Cabo Roig · Campoamor · Villamartín · Los Dolses · Los Altos · Torrevieja

🧭 Pourquoi ce guide

En 2026, la location de courte durée en Espagne a plus changé qu'au cours des cinq années précédentes : registre national annulé par la justice, nouvelle loi valencienne, nouveaux délais fiscaux pour les non-résidents, accord obligatoire de la copropriété, projet de TVA à 10 %, réforme de la location temporaire. Les informations qui circulent en ligne sont souvent dépassées ou contradictoires.

Ce guide rassemble ce qui s'applique réellement à un propriétaire d'Orihuela Costa et de Torrevieja, avec les références des textes officiels. Il est rédigé par Casacare360, société de conciergerie et de gestion locative basée à Orihuela Costa, spécialisée dans la location touristique et saisonnière en toute légalité sur la Costa Blanca sud. Nous appliquons ces règles chaque jour, à chaque réservation, dans les logements que nous gérons.

⚡ Actualité · octobre 2026 : un décret en attente de validation

Le 6 octobre 2026, le gouvernement a adopté le Real Decreto-ley 29/2026 (BOE du 7 octobre). Il prévoit notamment :

• une TVA de 10 % sur les locations meublées de 30 nuits ou moins à partir du 1^er décembre 2026 ;
• une réforme de la location de plus de 31 jours (bail temporaire avec une cause de séjour justifiable) ;
• la possibilité pour les communes en zone de marché tendu de majorer l'IBI des logements touristiques.

Un décret-loi doit être validé par le Congrès dans les 30 jours ouvrables qui suivent sa publication, faute de quoi il tombe. Un premier texte presque identique (RDL 26/2026) a été rejeté le 2 octobre 2026. Nous détaillons chaque mesure plus bas et mettrons cette page à jour dès le vote.

✅ L'essentiel en bref

• 10 nuits ou moins pour un même voyageur : location touristique, licence touristique obligatoire.
• 11 nuits ou plus : location saisonnière, sans licence touristique.
• Numéro NRA / NRUA : annulé par le Tribunal Supremo. Seul le numéro de licence touristique de la Generalitat reste à afficher.
• Enregistrement des voyageurs : obligatoire pour toute location, touristique ou saisonnière, dans les 24 heures.
• Copropriété : depuis le 3 avril 2025, toute nouvelle activité touristique exige l'accord exprès de la communauté (3/5).
• Assurance : une responsabilité civile couvrant l'activité touristique est obligatoire (Ley 3/2026).
• Impôt des non-résidents (Modelo 210) : 19 % (UE/EEE) ou 24 % (autres pays). Loyers 2026 à déclarer du 1^er au 20 avril 2027.
• TVA à 10 % : prévue au 1^er décembre 2026 pour les séjours de 30 nuits ou moins, sous réserve de validation.

📏 1. Location touristique ou saisonnière : la règle des 10 jours

La loi valencienne sur le tourisme (Ley 15/2018, modifiée par le Decreto-ley 9/2024) considère comme logement touristique un bien cédé « por un tiempo inferior o igual a 10 días, computados de forma continuada a un mismo arrendatario », soit 10 jours ou moins, consécutifs, au même locataire.

Le texte parle de jours, alors que les réservations se comptent en nuits, et les interprétations varient. Nous appliquons la lecture la plus prudente, celle qui ne laisse aucune place au doute lors d'un contrôle :

• de 1 à 10 nuits : location touristique, licence obligatoire ;
• à partir de 11 nuits : location saisonnière, hors du champ de la licence touristique.

Une location saisonnière n'est pas pour autant un logement touristique déguisé. Le séjour doit répondre à un motif réel, et l'Administration peut requalifier un logement proposé en saisonnier mais exploité en touristique. Notre moteur de réservation applique ces seuils automatiquement, logement par logement.

🪪 2. La licence touristique (Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana)

Pour louer 10 nuits ou moins, le logement doit être inscrit au Registre du tourisme de la Generalitat, qui délivre un numéro du type VT-XXXXXX-A. Ce numéro doit figurer sur toute annonce, sur Airbnb, Booking ou votre propre site.

• Rapport de compatibilité urbanistique : depuis le Decreto-ley 9/2024, il faut d'abord obtenir de la mairie un rapport favorable confirmant que l'usage touristique est autorisé à cette adresse.
• Déclaration responsable : elle est déposée ensuite auprès de la Generalitat, avec la référence cadastrale, le titre de propriété, le NIE, l'attestation d'assurance et, pour une nouvelle activité, l'accord exprès de la copropriété.
• Assurance : une responsabilité civile est obligatoire. Depuis la Ley 3/2026 (juillet 2026), elle doit couvrir l'activité touristique. Une assurance habitation limitée à l'usage résidentiel n'est plus acceptée.
• Durée de validité : 5 ans, renouvelable. Les inscriptions antérieures à août 2024 devront être renouvelées au plus tard en août 2029, avec un rapport urbanistique à jour.
• Délais : entre la mairie et la Generalitat, comptez plusieurs mois, parfois plus d'un an. Mieux vaut lancer la démarche bien avant la saison visée.
• Vente du bien : la licence est attachée au logement et ne tombe pas automatiquement avec la vente. Le nouveau propriétaire doit toutefois déposer une nouvelle déclaration responsable, avec un rapport urbanistique favorable et, s'il a acheté après le 3 avril 2025, l'accord de la copropriété.

👉 Démarches, délais réels et pièges à éviter : lisez notre guide Licence touristique à Orihuela Costa et Torrevieja. Notre partenaire administratif prend en charge le dossier complet, de la mairie à l'inscription, pour environ 550 € d'honoraires, selon le dossier.

🏛️ 3. Le numéro NRA / NRUA est annulé : ce qui reste obligatoire

Le Real Decreto 1312/2024 avait créé un Registro Único de Arrendamientos national, géré par les registres de la propriété, et imposait un numéro (appelé NRA ou NRUA) sur toutes les annonces de location de courte durée, touristiques comme saisonnières, depuis le 1^er juillet 2025.

Par un arrêt du 21 mai 2026, publié au BOE le 26 juin 2026, le Tribunal Supremo a annulé ce registre : l'État n'avait pas la compétence pour le créer, le tourisme relevant des communautés autonomes. Les articles qui organisaient la procédure et le numéro d'enregistrement sont déclarés nuls. Ce qui reste en vigueur :

• la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, le guichet numérique par lequel les plateformes transmettent leurs données à l'Administration, conformément au règlement européen 2024/1028 ;
• la licence touristique régionale (VT-…), toujours obligatoire pour la location touristique et toujours à afficher ;
• l'enregistrement des voyageurs auprès du ministère de l'Intérieur.

👉 En pratique : un logement touristique affiche son seul numéro de licence VT. Un logement exclusivement saisonnier n'a plus de numéro d'enregistrement à afficher.

🏢 4. La copropriété : un accord désormais indispensable

Depuis le 3 avril 2025 (Ley Orgánica 1/2025, qui modifie la loi sur la copropriété), le rapport de force s'est inversé :

• Nouvelle activité touristique : elle exige l'accord exprès de la communauté, voté à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires représentant trois cinquièmes des quotes-parts. Le silence de la copropriété ne vaut plus accord.
• Activité exercée avant le 3 avril 2025 : elle reste protégée par le régime transitoire.
• Côté Generalitat : depuis la Ley 3/2026, l'accord exprès de la communauté fait partie du dossier d'inscription. Les logements inscrits avant août 2024 n'ont pas à le fournir lors du renouvellement.
• Achat après le 3 avril 2025 d'un bien déjà sous licence : l'acquéreur doit obtenir l'accord de la communauté pour poursuivre l'activité touristique.
• Charges : la copropriété peut voter une hausse des charges pour les logements touristiques, dans la limite de 20 %.
• Location saisonnière : ces règles visent uniquement la location touristique et ne permettent pas d'interdire la location saisonnière.

👉 Avant d'acheter pour louer, vérifiez les statuts et les procès-verbaux d'assemblée de la résidence. C'est souvent ce qui fait la différence entre un investissement rentable et un bien qui ne pourra jamais être loué à la semaine.

🛂 5. L'enregistrement des voyageurs auprès du ministère de l'Intérieur

Le Real Decreto 933/2021 oblige toute personne qui loue un logement, professionnel ou particulier, à transmettre les données de ses voyageurs au ministère de l'Intérieur, via son application électronique Hospedajes. L'obligation vaut pour la location touristique comme pour la location saisonnière.

• Délai : au plus tard 24 heures après la réservation, après une éventuelle annulation, puis à l'arrivée des voyageurs.
• Données : identité de chaque voyageur, y compris les enfants, ainsi que les données de la réservation.
• Inscription préalable : le logeur doit être inscrit sur la plateforme avant le début de l'activité.
• Sanctions : l'absence de communication est sanctionnée au titre de la loi sur la sécurité citoyenne.

👉 Casacare360 prend entièrement en charge cette procédure dans ses formules 3 étoiles et 4 étoiles : collecte des documents avant l'arrivée, transmission et conservation.

🧯 6. Équipements et sécurité d'un logement touristique

La réglementation valencienne (Decreto 10/2021, annexe III, réécrite par la Ley 3/2026 en juillet 2026) fixe un niveau minimum d'équipement, notamment :

• climatisation et chauffage, au minimum dans le séjour ;
• eau chaude, cuisine équipée, internet et télévision ;
• trousse de premiers secours ;
• mobilier, literie et éclairage en bon état.

Deux règles nouvelles : les couchages d'appoint (canapés-lits) ne peuvent pas dépasser la moitié des couchages fixes, et la remise des clés par boîte à clés sur la voie publique est interdite. Chez Casacare360, chaque arrivée se fait en personne.

Les logements inscrits avant août 2024 ont jusqu'en août 2029 pour se conformer aux exigences d'équipement. Les nouveaux doivent l'être dès l'inscription. La location saisonnière n'impose pas ces équipements, mais un voyageur qui reste trois semaines en août ou trois mois en hiver attend le même confort : nos logements sont sélectionnés pour l'offrir.

💶 7. L'impôt sur les loyers des propriétaires non-résidents (Modelo 210)

Les loyers perçus en Espagne y sont imposables, qu'il s'agisse de location touristique ou saisonnière, et même si la plateforme ou le voyageur paie depuis l'étranger. Le propriétaire non-résident les déclare avec le Modelo 210 (impôt sur le revenu des non-résidents).

• Taux : 19 % pour les résidents de l'UE, de l'Islande, de la Norvège et du Liechtenstein ; 24 % pour les autres pays, dont le Royaume-Uni et la Suisse.
• Déclaration annuelle : depuis les loyers de 2024, les revenus d'un même bien peuvent être regroupés en une seule déclaration annuelle.
• Nouveau calendrier : l'Orden HAC/623/2026 (BOE du 23 juin 2026) déplace le délai. Les loyers de 2026 se déclarent du 1^er au 20 avril 2027 (domiciliation bancaire du 1^er au 15 avril), et non plus en janvier. Les trimestres d'avril à septembre 2026 déclarés séparément gardent leur ancien délai (20 juillet et 20 octobre 2026).
• Nouveau formulaire : à partir du 1^er janvier 2027, le Modelo 210 intègre une annexe détaillant les frais déduits et le nombre de jours loués.

👉 Notre partenaire fiscal établit ces déclarations pour nos propriétaires.

🧾 8. Les frais déductibles : un droit qui dépend de votre pays de résidence

Résidents de l'UE / EEE : vous êtes imposé sur le revenu net. Les frais se déduisent au prorata des jours loués : IBI, charges de copropriété, assurance, entretien et réparations, eau, électricité, internet, intérêts d'emprunt, amortissement, frais de conciergerie et de gestion, ménage et blanchisserie que vous payez.

Résidents hors UE / EEE (Royaume-Uni, Suisse…) : la loi (article 24.6 de la loi sur l'impôt des non-résidents) ne prévoit pas de déduction, et l'impôt porte sur le loyer brut. Le 28 juillet 2025, l'Audiencia Nacional a jugé cette différence contraire à la libre circulation des capitaux. L'État a fait appel, et le Tribunal Supremo a admis l'affaire le 15 juillet 2026. La question n'est donc pas tranchée. D'ici là, conservez toutes vos factures : si la décision est confirmée, elles permettront de demander la rectification des années non prescrites.

👉 Dans tous les cas, une dépense ne se déduit que si elle est justifiée par une facture à votre nom. Casacare360 vous remet des factures détaillées pour chacune de ses prestations.

🧮 9. TVA à 10 % : ce qui est prévu au 1^er décembre 2026

Aujourd'hui : la location d'un logement meublé est exonérée de TVA, sauf si le bailleur fournit des services hôteliers pendant le séjour (ménage en cours de séjour, changement de linge, restauration). Dans ce cas, la TVA de 10 % s'applique déjà.

Le RDL 29/2026 supprime l'exonération, à partir du 1^er décembre 2026, pour toute location meublée de 30 nuits ou moins à un même locataire, lorsque le logement n'est pas la résidence habituelle du propriétaire. Ces locations seraient soumises au taux réduit de 10 %. Ce que cela changerait concrètement :

• la mesure toucherait la location touristique, mais aussi les séjours saisonniers de 11 à 30 nuits ;
• le propriétaire deviendrait redevable de la TVA, avec les obligations déclaratives qui l'accompagnent. Leurs modalités pratiques, notamment pour les non-résidents, doivent encore être précisées par l'Agencia Tributaria ;
• en contrepartie, la TVA payée sur les dépenses liées à la location deviendrait en principe récupérable. Une raison de plus de conserver chaque facture d'achat.

👉 Statut au 10 octobre 2026 : le texte est en vigueur mais doit être validé par le Congrès dans les 30 jours ouvrables suivant sa publication. Le précédent texte, identique sur ce point, a été rejeté le 2 octobre. Nous ne modifions aucun tarif avant ce vote, et nous informerons chaque propriétaire de son impact concret dès qu'il sera connu.

📝 10. Location de plus de 31 nuits : le nouveau bail temporaire

Le même décret modifie, depuis le 8 octobre 2026, la loi espagnole sur les baux (LAU), qui s'applique dans toute l'Espagne. Une location de plus de 31 jours devient un « arrendamiento de vivienda temporal » : 12 mois au maximum en règle générale, avec une cause de séjour réelle et justifiable indiquée au contrat. Faute de cause valable, le contrat peut être requalifié en bail d'habitation principale. Les contrats signés avant le 8 octobre 2026 conservent leur régime jusqu'à leur terme.

👉 Plusieurs points restent à préciser, notamment la place des séjours de vacances ou d'hivernage d'un voyageur qui a son domicile habituel ailleurs. Le texte doit aussi être validé par le Congrès. Nous suivons ce dossier de près et mettrons ce guide à jour dès que la situation sera clarifiée.

🏠 11. IBI : une majoration possible pour les logements touristiques

Le RDL 29/2026 autorise les communes situées en zone de marché résidentiel tendu à majorer l'IBI (taxe foncière) des logements touristiques : jusqu'à +50 %, +100 % pour un propriétaire de deux logements touristiques ou plus, +150 % à partir de quatre. Ce n'est pas automatique : il faut que la commune soit déclarée en zone tendue et qu'elle adopte une ordonnance fiscale. Au plus tôt, la mesure jouerait sur l'IBI 2027.

🚨 12. Contrôles et sanctions

• Tourisme : la Generalitat multiplie les inspections et radie du registre les logements dont le dossier est incomplet. Les amendes vont jusqu'à 600 000 € pour les infractions très graves. Exploiter un logement touristique sans inscription est au minimum une infraction grave, à partir de 10 001 €.
• Fiscalité : l'Agencia Tributaria reçoit les données des plateformes (Airbnb, Booking, Vrbo…) et les croise avec les déclarations. Des loyers non déclarés entraînent l'impôt dû, des intérêts de retard et une amende de 50 % à 150 % de l'impôt éludé selon la gravité.
• Plateformes : elles retirent les annonces non conformes signalées par l'Administration.

👉 La meilleure protection reste un dossier propre dès le départ : licence, enregistrement des voyageurs, déclarations fiscales et factures conservées.

🤝 13. Ce que Casacare360 fait pour vous

• Licence touristique : dossier complet via notre partenaire, de la mairie à l'inscription.
• Enregistrement des voyageurs : inclus dans les formules 3 et 4 étoiles.
• Respect des seuils : durées minimales paramétrées logement par logement, motif de séjour recueilli pour chaque séjour saisonnier.
• Kit sécurité incendie : fourni et installé avant la première réservation, facturé au propriétaire.
• Factures détaillées pour chaque prestation, prêtes pour votre déclaration.
• Déclarations Modelo 210 via notre partenaire fiscal.
• Veille réglementaire : nous informons nos propriétaires de chaque changement qui les concerne, avant qu'il ne s'applique.

Découvrez nos formules sur la page Pour les propriétaires, ou écrivez-nous sur WhatsApp : +34 604 470 876.

🔗 Pour aller plus loin

• Nos services pour les propriétaires : formules, ménage, accueil des voyageurs.
• Gestion locative à Orihuela Costa et gestion locative à Torrevieja.
• Conciergerie à Orihuela Costa : garde des clés, inspections, interventions.
• Formule 4 étoiles : gestion complète, de l'annonce à la déclaration des voyageurs.

❓ Questions fréquentes

✍️ Qui a rédigé ce guide ?

Ce guide est rédigé par Gauthier, cofondateur de Casacare360 avec Amy, agente immobilière agréée (API nº 01529). Couple belge installé sur la Costa Blanca, nous parlons français, néerlandais et anglais, et gérons au quotidien des appartements et des villas en location touristique et saisonnière à Punta Prima, Playa Flamenca, La Zenia, Cabo Roig, Campoamor, Villamartín, Los Dolses, Los Altos et Torrevieja, avec accueil en personne de chaque voyageur.

Casacare360 (Casa care 360 SL) est inscrite au registre des agents immobiliers de la Communauté valencienne sous le numéro RAICV 4145. Note de 4,9/5 sur Google. En savoir plus sur nous.

📚 Textes de référence

• Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, modifiée par le Decreto-ley 9/2024 ; Decreto 10/2021.
• Ley 3/2026 de la Generalitat du 29 juin 2026 (BOE-A-2026-15683), qui modifie le Decreto 10/2021.
• Arrêt du Tribunal Supremo du 21 mai 2026 sur le Real Decreto 1312/2024 (BOE-A-2026-13893).
• Real Decreto-ley 29/2026 du 6 octobre 2026 (BOE-A-2026-20823).
• Agencia Tributaria : nouveaux délais du Modelo 210 (Orden HAC/623/2026).
• Ley Orgánica 1/2025 (disposition finale 4^e, réforme de la loi sur la copropriété).
• Real Decreto 933/2021 (enregistrement des voyageurs).

Ce guide est informatif et ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un conseiller fiscal pour une situation particulière.